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BJ  studio legale tributario

Il mio Blog

È stata sbandierata la possibilità di ristrutturare casa senza spendere un euro.


È però doveroso precisare che se i lavori sono stati eseguiti a norma di legge il proprietario potrà effettivamente godere della detrazione fiscale pari al 110% della spesa, ma è altrettanto vero che durante l'esecuzione del cantiere qualcuno dovrà anticipare prima di tutto le spese di progettazione e poi l’acquisto del materiale e altro.


Quindi occorrerà anticipare soldi veri per avere un credito d'imposta quando questo sarà vistato per conformità e convalidato dall'Agenzia delle Entrate.


Il committente privato che ha disponibilità liquide potrà anticipare di tasca propria ma la maggior parte degli interessati dovranno rivolgersi agli istituti bancari o alle imprese realizzatrici.

Queste ultime è vero che possono acquisire il credito, anche attraverso lo sconto in fattura, ma dovranno comunque ricorrere a finanziamenti perché passeranno alcuni mesi tra progetto, realizzazione e l'ottenimento del credito d'imposta.


Il ruolo degli istituti di credito è quindi fondamentale sia che sia il cittadino privato o che sia l'impresa a chiedere i fondi necessari.

La banca istruirà una pratica di finanziamento con annessi interessi, commissioni e garanzie.

Poi monetizzerà il finanziamento nel momento in cui acquisirà il credito del Superbonus.

Cioè le banche acquisteranno a 100, forse meno, un credito d'imposta di euro 110.

Anche Poste Italiane si è interessata a queste operazioni che evidentemente sono lucrose per chi le finanzia.


Se è abbastanza facile cedere il credito è invece piuttosto difficile conseguirlo, soprattutto per quanto concerne il SUPERBONUS.

Per poter finanziare i lavori tutti gli operatori finanziari si cautelano chiedendo firme a garanzia, anche ipotecarie sia al singolo privato che alle imprese appaltatrici.

Se poi qualcosa va storto oppure alcuni lavori preventivati vanno a sforare i plafond previsti dalla normativa ecco che si dovrà sborsare di tasca propria.


Anche le procedure messe a disposizione soprattutto su portali dalle banche maggiori per la richiesta/gestione degli adempimenti dei finanziamenti sono particolarmente complesse.


Una maggiore flessibilità è garantita invece dalle banche locali dove il direttore che conosce il cliente può gestire e approvare spese personalmente almeno fino a un certo limite senza che si debba affrontare un vero e proprio percorso di guerra fatto di alert informatici e dati complessi da inserire che rendono particolarmente difficile il dialogo con le piattaforme messe a disposizione delle grandi banche per ottenere l'ok a un'anticipazione sui lavori o sui S.A.L. (Stato Avanzamento Lavori).


Molti confidano in una proroga ma anche in una semplificazione degli adempimenti.


Purtroppo il tempo scorre velocemente .... e i lavori languono.


Ci sarà tempo fino a fine 2023 per concludere i lavori e ottenere il beneficio fiscale ?


Daniele De Gasperis e Carlo Barbiera Commercialista

Per saperne di più scrivere a [email protected] o telefonare allo 0039 0432 501768




Il mio Blog

L'impignorabilità della casa e nell'impresa....

Posted on 1 October, 2014 at 6:50

Il “Decreto del Fare” ho sancito l’impignorabilità della prima casa e più di un quinto dei beni dell’impresa.



Se l’unico immobile di proprietà del debitore è adibito ad abitazione principale, non può essere pignorato, ad eccezione dei casi in cui l’immobile sia di lusso oppure un castello o una villa delle categorie catastali A/8 e A/9; per tutti gli altri immobili, il valore minimo del debito che autorizza a procedere con l’esproprio dell’immobile, è stato innalzato da 20.000 a 120.000 euro.

L’esecuzione dell’esproprio può essere resa effettiva non prima di 6 mesi dall’iscrizione dell’ipoteca, mentre in passato erano sufficienti 4 mesi.

Per quanto riguarda le imprese, i limiti alla pignorabilità già presenti nel codice di procedura civile per le ditte individuali sono estesi alle società di capitale.

Per le imprese invece, Equitalia non potrà pignorare più di un quinto dei beni che resteranno nella disponibilità dell’azienda. L’asta verrà fatta dopo 300 giorni dal pignoramento.



Per la prima casa, il blocco si applica anche ai procedimenti di esecuzione in corso, anche se già in essere in un momento precedente alla emanazione del “Decreto del fare”.  Infatti Secondo la Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione, sentenza n.19270/2014, depositata in cancelleria il 12 settembre 2014, il pignoramento non può giungere a conclusione, anche se il provvedimento è stato assunto prima dell’avvento della norma che ha introdotto il divieto. Infatti secondo la Corte l’articolo 52 del decreto del fare ha modificato la formulazione dell’articolo 76 del d.PR 602/73 (“espropriazione immobiliare”; ), quindi l’agente della riscossione non dà corso all’espropriazione se l’unico immobile di proprietà del debitore, è adibito ad uso abitativo e lo stesso vi risiede anagraficamente.  La Cassazione spiega che si tratta di una disposizione di carattere processuale, volta a regolare l’azione esecutiva dell’agente della riscossione. Consente quindi di superare il pericolo della non retroattività della norma spostando la soluzione sul piano dell’applicabilità ai procedimenti pendenti di una norma processuale sopravvenuta. Dice la Corte di Cassazione: "dal momento che la norma disciplina il processo esecutivo esattoriale immobiliare, e non introduce un’ipotesi di impignorabilità sopravvenuta del suo oggetto, la mancanza di una disposizione transitoria comporta che debba essere applicato il principio per il quale, nel caso di successione di leggi processuali nel tempo, la nuova norma disciplina non solo i processi iniziati successivamente alla sua entrata in vigore, ma anche i singoli atti di processi iniziati prima". 


Nella Sentenza la Cassazione stabilisce in maniera chiara: "l’azione esecutiva non può più proseguire e la trascrizione del pignoramento va cancellata, su ordine del giudice dell’esecuzione o per iniziativa dell’agente di riscossione"; ciò anche se il pignoramento è precedente all’introduzione della norma che ha sancito questa forma di tutela sulla prima casa. 

Resta da capire se lo stesso ragionamento si può applicare ai pignoramenti già in corso presso le imprese individuali e le società prima dell’emanazione del “Decreto del Fare”.



Ad oggi le prime case sono impignorabili solo per debiti erariali; ma per i debiti verso le banche?

C’è da aspettarsi qualche provvedimento legislativo anche in materia di pignoramenti Bancari?

Se si, che riflessi avrà sul mercato dei mutui? 

Secondo gli ultimi dati ISTAT negli ultimi mesi del 2012 è continuato il crollo dei mutui e finanziamenti con ipoteca immobiliare del 30,6 %. Il calo in tutto il 2011 è stato del 37,4% e rispetto al 2006 si sono più che dimezzati, -54,7%.

Nel primo quadrimestre del 2013 a fronte di 733 pignoramenti di immobili – su un totale di 19,1 milioni di prime case – le vendite effettive alle aste sono state 52.

Va però detto che gli imprenditori hanno sempre avuto a disposizione strumenti legali per mettere al sicuro la casa. Ad esempio l’istituto del Fondo Patrimoniale disciplinato dagli artt. 167 e seguenti del Codice Civile. Un piccolo imprenditore, coniugato e proprietario di un immobile adibito a casa della sua famiglia, costituisce un Fondo Patrimoniale con oggetto quell’immobile. Attiva così un vincolo di destinazione su di esso indicando che tale bene è funzionale alla soddisfazione dei bisogni della propria famiglia. Il Fondo è vincolato alla permanenza del vincolo coniugale e in caso di figli minorenni, il Fondo durerà sino al compimento della maggiore età dell’ultimo figlio; i frutti prodotti dai beni vincolati nel Fondo Patrimoniale devono essere impiegati per i bisogni della famiglia.



Altro istituto è il Trust dove l’imprenditore è libero di decidere quale sia la destinazione da dare ai beni che ne costituiranno oggetto nel suo interesse o dei beneficiari della gestione.

Quindi il Fondo Patrimoniale è più rigido nelle finalità mentre il Trust si presenta invece più duttile.



Il Fondo Patrimoniale è uno strumento di “prevenzione” limitato alla salvaguardia delle esigenze della famiglia; il Trust garantisce l’interesse del disponente e del beneficiario, tramite l’attività del gestore fiduciario.

 


Per ulteriori informazioni ci può contattare ai riferimenti tel. +39 0432501768, +39 043225126, +39 335241066, +39 3922801277;  via Email: [email protected],   [email protected];

 


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