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BJ  studio legale tributario

Il mio Blog

È stata sbandierata la possibilità di ristrutturare casa senza spendere un euro.


È però doveroso precisare che se i lavori sono stati eseguiti a norma di legge il proprietario potrà effettivamente godere della detrazione fiscale pari al 110% della spesa, ma è altrettanto vero che durante l'esecuzione del cantiere qualcuno dovrà anticipare prima di tutto le spese di progettazione e poi l’acquisto del materiale e altro.


Quindi occorrerà anticipare soldi veri per avere un credito d'imposta quando questo sarà vistato per conformità e convalidato dall'Agenzia delle Entrate.


Il committente privato che ha disponibilità liquide potrà anticipare di tasca propria ma la maggior parte degli interessati dovranno rivolgersi agli istituti bancari o alle imprese realizzatrici.

Queste ultime è vero che possono acquisire il credito, anche attraverso lo sconto in fattura, ma dovranno comunque ricorrere a finanziamenti perché passeranno alcuni mesi tra progetto, realizzazione e l'ottenimento del credito d'imposta.


Il ruolo degli istituti di credito è quindi fondamentale sia che sia il cittadino privato o che sia l'impresa a chiedere i fondi necessari.

La banca istruirà una pratica di finanziamento con annessi interessi, commissioni e garanzie.

Poi monetizzerà il finanziamento nel momento in cui acquisirà il credito del Superbonus.

Cioè le banche acquisteranno a 100, forse meno, un credito d'imposta di euro 110.

Anche Poste Italiane si è interessata a queste operazioni che evidentemente sono lucrose per chi le finanzia.


Se è abbastanza facile cedere il credito è invece piuttosto difficile conseguirlo, soprattutto per quanto concerne il SUPERBONUS.

Per poter finanziare i lavori tutti gli operatori finanziari si cautelano chiedendo firme a garanzia, anche ipotecarie sia al singolo privato che alle imprese appaltatrici.

Se poi qualcosa va storto oppure alcuni lavori preventivati vanno a sforare i plafond previsti dalla normativa ecco che si dovrà sborsare di tasca propria.


Anche le procedure messe a disposizione soprattutto su portali dalle banche maggiori per la richiesta/gestione degli adempimenti dei finanziamenti sono particolarmente complesse.


Una maggiore flessibilità è garantita invece dalle banche locali dove il direttore che conosce il cliente può gestire e approvare spese personalmente almeno fino a un certo limite senza che si debba affrontare un vero e proprio percorso di guerra fatto di alert informatici e dati complessi da inserire che rendono particolarmente difficile il dialogo con le piattaforme messe a disposizione delle grandi banche per ottenere l'ok a un'anticipazione sui lavori o sui S.A.L. (Stato Avanzamento Lavori).


Molti confidano in una proroga ma anche in una semplificazione degli adempimenti.


Purtroppo il tempo scorre velocemente .... e i lavori languono.


Ci sarà tempo fino a fine 2023 per concludere i lavori e ottenere il beneficio fiscale ?


Daniele De Gasperis e Carlo Barbiera Commercialista

Per saperne di più scrivere a [email protected] o telefonare allo 0039 0432 501768




Il mio Blog

L'incostituzionalità dell'IMU.

Posted on 11 March, 2013 at 11:20

Per comprendere l’argomento “incostituzionale” sull’IMU, è importante conoscere come funziona e come si calcola.

L’imponibile dell’IMU è il valore degli immobili che si calcola in modi diversi, in base al tipo di immobile. 

Per  i terreni edificabili, l’imponibile è il valore di mercato. 

Per i fabbricati l’imponibile si calcola moltiplicando la rendita catastale, rivalutata del 5%, per i seguenti coefficienti:

160 i fabbricati di categoria da A/1 a A/9; C/2; C/6 e C/7;

140 i fabbricati di categoria da B/1 a B/8; C/3; C/4; C/5; 

80 i fabbricati di categoria A/10 (uffici) e D/5

60 i fabbricati di categoria da D/1; D/2; D/3; D/4; D/6; D/7; D/8; D/9 e D/10 elevato a 65 da gennaio 2013,                        

55 i fabbricati di categoria C/1 (negozi).

Per i terreni agricoli l’imponibile si ottiene aumentando del 25% il reddito dominicale e moltiplicando poi il risultato per 130, ma se si è coltivatori diretti si moltiplica per 110. 

L’imponibile va moltiplicato per l'aliquota dell'imposta IMU, che è stata fissata dal Governo Monti allo 0,76% per tutte le tipologie di fabbricati sopra riportati, con l'eccezione della prima casa, per la quale è stata prevista un'aliquota agevolata dello 0,4%. 

Ai Comuni è stata lasciata la possibilità di aumentare o diminuire dette aliquote dello 0,2% per la prima casa e dello 0,3% per le altre tipologie.

Ci sono poi le detrazioni per la prima casa che potrà usufruire di uno sconto pari ad € 200,00, più 50 Euro per ogni figlio residente nell'abitazione di età inferiore a 26 anni, con un massimo di € 400,00; infine si potrà versare l'Imu in tre rate, mentre per la seconda casa e le altre tipologie di immobili, l'Imu dovrà essere versata in due rate.

Con l’IMU si intendeva dare ai comuni il potere di una imposizione fiscale sugli immobili e sul territorio dei Comuni. 

Infatti IMU vuol dire Imposta Municipale Unica e doveva servire a dare una entrata ai Comuni in attuazione del federalismo municipale, riordinando e  semplificando il sistema impositivo comunale  con la soppressione della componente immobiliare dell’Irpef e relative addizionali, dovute sui redditi fondiari per i beni non locati, e dell’ICI. 

Poi in realtà La legge di stabilità ha apportato modifiche e istituito una nuova quota del tributo spettante allo Stato e il federalismo si è molto annacquato.

Se facciamo un parallelo con  l’ICIAP Imposta Comunale sulle Imprese, Arti e Professioni, istituita nel 1989 dal Governo De Mita, scopriamo che anche questa era un imposta comunale, che inizialmente si calcolava solo sulla base dei metri quadri utilizzati. 

Ma nel 1991 la Corte Costituzionale la dichiarò incostituzionale perché non teneva conto della capacità contributiva e dei criteri di progressività. 

La sentenza per un periodo fu aggirata con una legge che per rispettare il dettato della Costituzione  introdusse lo scaglione minimo e quello massimo. I contribuenti sotto il minimo pagavano la metà e quelli sopra il massimo il doppio, mentre gli altri,  cioè l’80% dei contribuenti,  pagavano come prima. Per la gran parte dei contribuenti tutto rimase come prima,  nonostante la sentenza.  

I ricorsi continuarono, ma la Giustizia  Tributaria immolò l’equità fiscale alle  esigenze di cassa della Pubblica Amministrazione. 

Comunque sia,  dopo pochi anni l’imposta fu abolita.   

Molte Leggi, figlie di esigenze di cassa, sono state bocciate dalla Consulta.

Vediamo perché  l’IMU  rischia di essere bocciata per incostituzionalità.

Come sempre è sotto accusa  il modo.

E qui entra in campo come  viene tassata l'abitazione principale e  il tema delle rendite catastali.

Chiunque ha  esperienza del settore, sa che a pochi metri di distanza si possono trovare case di dimensioni e caratteristiche diverse con un valore catastale praticamente identico o che un immobile in centro a Roma può avere un valore catastale inferiore a quello di uno in periferia.

È vero che è prevista la riforma del catasto, ma ci vorrà molto tempo 4 o 5 anni e intanto si calcola l’IMU con criteri errati o ingiusti. 

Che ci siano incongruenze nei valori catastali è evidente perché più di 23 milioni di abitazioni su 32 sono censite nelle categorie catastali intermedie (A/2 e A/3).

La stessa attribuzione delle categorie non corrisponde alla realtà, infatti le case censite come «signorili», A/1, sono solo 36 mila su 32 milioni totali.  

I valori catastali generano forti distorsioni perché  non corrispondono a quelli di mercato.

Ci sono notevoli differenze tra Comune e Comune anche su immobili identici. 

Spesso i contribuenti più ricchi vengono avvantaggiati.

Poi c’è il problema che l’IMU colpisce i proprietari di prima casa (il 70% degli italiani possiede la prima casa)  anche quelli a basso reddito.  

Per esempio due proprietari con due case uguali ma uno con reddito "da fame"  e l’altro con "reddito da benestante" pagano uguale. 

Addirittura a seguito delle distorsioni dei valori catastali è facile che accada che il proprietario con reddito "da fame paghi" più di quello "benestante". 

C’è poi il fatto che il gettito dell’IMU  viene ripartito tra lo Stato e i Comuni al 50%. 

Così  gli amministratori locali non hanno né la possibilità, né l'incentivo a ridurre o modulare nel modo migliore il prelievo come invece accadrebbe se l’IMU fosse rimasta, come era stata concepita, una imposta solo Comunale.

Le situazioni descritte sembrano nettamente  in contrasto con gli articoli 3 e  53 della Costituzione.


Per ulteriori informazioni ci contatti allo 0432/501768 o allo 0434/1774843     o via  email:    [email protected]

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