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18 giugno in vigore la RIFORMA DEL CONDOMINIO

Domani entrerà in vigore la riforma del condominio.
Questa riforma modifica la vita condominiale a migliaia di amministratori e a milioni di italiani, ma si tratta di una revisione di ciò che già c’era (regole primordiali mantenute fino al 1942, quando con la trasfusione nel nuovo Codice Civile furono distinte le norme derogabili da quelle inderogabili, Codice che diede al condominio una veste imposta dalla Stato che si arrogò il diritto di regolare la vita condominiale in tutti i suoi aspetti).
Ma in Italia esistono già delle  comunità autoregolate, da patti comuni, che hanno la  caratteristica di aver eliminato la spesa comune insostenibile, un po’  come già avviene in America dove  si vive in enormi condomini o in supercondomini, dove i condomini sottostanno a un regolamento contrattuale, approvato da tutti.
Il legislatore ha invece preferito riferirsi nuovamente al vecchio modello accentratore, basata su servitù e sugli articoli 562, 563 e 564 – dove  negli edifici con diversi piani di diversi proprietari, in mancanza di accordi fra questi, regolavano la sopraelevazione, i lastrici solari e il riparto delle spese comuni.
Mentre in diversi altri Paesi, al passo con la nuova era globalizzata, il condominio ha capacità giuridica, in Italia il condominio è un «ente di gestione», basato sul rapporto tra i condomini e l’amministratore.
Le novità che vengono introdotte dal 18 giugno sono:
a)     Il regolamento condominiale diventa  la “Bibbia” dei divieti e dei diritti del condomino.
b)     È prevista maggiore attenzione alle violazioni  che  saranno sanzionate da somme non più ridicole, come in passato, ma da sanzioni  da un minimo di 200 euro ad un massimo di 800 euro.
c)      Il singolo condomino potrà rinunciare all'impianto centralizzato se dal distacco non derivino «notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini». Tuttavia, in quest’ultimo caso, il  rinunziante dovrà concorrere al pagamento delle spese di manutenzione straordinaria.
d)     Non potrà più essere vietato detenere animali domestici.
e)     All'amministratore del condominio spetteranno gli adempimenti immediati dalla tenuta dei registri alla nuova complessa composizione del rendiconto annuale di gestione, per  cui è prevista la convocazione dell'assemblea obbligatoriamente entro 180 giorni, quindi la creazione del registro anagrafico condominiale contenente:
-  la generalità dei proprietari e dei titolari di diritti reali di uso, abitazione, usufrutto, servitù ecc.;
-  i dati catastali delle unità immobiliari
-  i diritti personali di godimento locazione o comodato;
-  ogni dato relativo alla sicurezza.
Saranno inoltre da istituire altri tre registri:
-  il registro di nomina e revoca dell'amministratore, dove verrà annotata la data di nomina, i dati dell’amministratore, ed eventuali decreti di provvedimento giudiziale;
-  il registro di contabilità, su cui registrare entro 30 giorni, i movimenti in entrata ed in uscita;
-  il registro dei verbali delle assemblee sul quale sarà opportuno riportare il regolamento di condominio, se esistente.
f)     L’amministratore in carica al 18 giugno dovrà aprire un conto corrente bancario o postale intestato al condominio. 
g)     L'amministratore avrà anche l'obbligo, salvo dispensa dell'assemblea, di agire in giudizio nei confronti dei condomini morosi, e senza indugi: l'azione legale andrà intrapresa infatti entro sei mesi dalla chiusura della gestione condominiale.
h)     Se lo richiede l'assemblea, inoltre, l'amministratore dovrà presentare una propria polizza di assicurazione che copra eventuali responsabilità.
i)     L'amministratore dura in carica un anno, rinnovabile tacitamente per una sola volta. Considerando il cumulo di incombenze , la riforma ha introdotto anche la possibilità di nominare una società e non una persona fisica.
Qualora l'amministratore non fosse all'altezza dei suoi compiti sarà sufficiente anche il ricorso di un solo condomino: la revoca dell'amministratore potrà essere disposta dall'autorità giudiziaria per omessa comunicazione all'assemblea di citazione concernente le parti comuni o la revisione delle tabelle millesimali, nonchè di provvedimento che esorbiti dalle attribuzioni dell'amministratore, omesso rendiconto della gestione o grave irregolarità. Ad esempio, la mancata convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi e infine la mancata apertura e utilizzazione del conto corrente condominiale.
l)     Spazio aperto anche alle nuove tecnologie: l'assemblea potrà disporre la creazione di un sito internet del condominio, ad accesso individuale e protetto, per consultare tutti gli atti e i rendiconti mensili.
m)     Detrazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie e il risparmio energetico: dopo la proroga del bonus del 50% e l'aumento al 65% di quello per il risparmio energetico saranno le assemblee, convocate con le nuove maggioranze, a valutare l'opportunità di rendere più efficiente il patrimonio edilizio. E, con i quorum ribassati, anche installare impianti fotovoltaici sulle parti comuni sarà più semplice.
n)     In materia di deleghe, per evitare abusi, se i condomini sono più di 20, un singolo partecipante all'assemblea non potrà rappresentare in assemblea più di un quinto dei condomini e un quinto dei millesimi.  Saranno valide solo le deleghe scritte, mentre prima bastavano anche solo quelle verbali. Non sarà più possibile affidare all'amministratore la propria delega per l'assemblea condominiale.
Va evidenziato che le modifiche hanno tenuto conto dell'orientamento dei Giudici espresso in anni  di giurisprudenza.
Sono anche stati precisati aspetti della vita condominiale, come l'applicabilità delle disposizioni  ai condomini orizzontali e ai  supercondomini, ed è stata data piena legittimazione agli amministratori del proprio condominio.
Rimangono alcuni problemi irrisolti come, ad esempio:  il fondo spese lavori ordinari, dove e come scegliere gli amministratori che abbiano frequentato i corsi di aggiornamento e che non abbiano a carico né protesti cambiari né pendenze giudiziarie, le problematiche relative a giardini e parcheggi in mancanza di spazi sufficienti.
 
Per ulteriori informazioni ci contatti pure allo 0432/501768 o allo 0434/1774843 in orario di ufficio o via email:   studio@btstudio.eu

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